Ketenaansprakelijkheid bij een VvE: het risico dat veel eigenaren onderschatten

De meeste VvE’s kiezen een onderhoudspartij op prijs en kwaliteit. Wat vaak buiten beeld blijft, is veiligheid en aansprakelijkheid. Toch kan juist dat onderdeel een VvE financieel en juridisch raken. Wanneer een schilder van een steiger valt of materieel niet voldoet aan de regels, is de vraag wie verantwoordelijk is allesbehalve theoretisch. In Nederland geldt ketenaansprakelijkheid, en die kan bij ondeugdelijk werk uiteindelijk bij de opdrachtgever terechtkomen. Team Vastgoedzorg maakt dit risico vanaf het eerste gesprek bespreekbaar.

Je hebt ketenaansprakelijkheid in Nederland. Alle onderaannemers hebben een eigen aansprakelijkheidsverzekering. Ik ben de hoofdaannemer, dus ik ben aansprakelijk. Maar als die aansprakelijkheidsverzekering er niet is, dan is uiteindelijk de opdrachtgever aansprakelijk. Daar wijs ik VvE’s altijd op.

Wat ketenaansprakelijkheid in de praktijk betekent

Bij een onderhoudsproject werken vaak meerdere partijen samen: een schilder, een glaszetter, een steigerbouwer. Ketenaansprakelijkheid houdt in dat iedere schakel verantwoordelijk is voor het eigen werk, maar dat die verantwoordelijkheid kan doorschuiven als een schakel niet goed verzekerd is. De hoofdaannemer draagt de eerste verantwoordelijkheid en verhaalt schade op de onderaannemer die het werk uitvoerde. Ontbreekt bij een onderaannemer de juiste verzekering, dan kan de aansprakelijkheid uiteindelijk bij de VvE belanden.

Dat risico is het grootst wanneer een VvE rechtstreeks met losse, kleine partijen werkt zonder de verzekeringen te controleren. Een eenmansbedrijf dat zonder de juiste dekking op een steiger staat, vormt een verborgen risico dat pas zichtbaar wordt als er iets misgaat.

Een beetje VvE vraagt vaak niet alleen bij een eenmansbedrijfje aan, maar zeker bij particulieren gebeurt dat wel eens. Daar wijs ik mensen op als ik het gevoel heb dat het risico er is. Want als er wat gebeurt en het is niet goed geregeld, dan sta je er als opdrachtgever alleen voor.

Veiligheid begint bij gekeurd materieel

Aansprakelijkheid en veiligheid zijn niet los te zien van het materieel waarmee wordt gewerkt. In Amsterdam gelden strenge eisen: een vaste steiger moet voorzien zijn van netten en anti-klimbeveiliging, en langs een trambaan is zelfs aarding verplicht. Dit alles moet worden aangevraagd en correct worden uitgevoerd. Wie zich niet aan de voorschriften houdt, loopt het risico dat een verzekeraar bij een ongeval niet uitkeert.

Hoe je moet bouwen en met wat voor materieel je moet bouwen, dat is allemaal vastgelegd. Als je je daar niet aan houdt en je valt, dan is de verzekering heel snel klaar. Dan zeggen ze: meneer, dit is de wet, u houdt zich er niet aan, zoek het maar uit. Dan krijg je geen euro.

Doordat Team Vastgoedzorg met eigen gekeurd materieel werkt, ligt de verantwoordelijkheid voor onderhoud en keuringen op één plek. Steigers, hangbruginstallaties en aluminium torens voldoen aan de geldende normen en worden periodiek gekeurd. Dat verkleint het risico rondom ketenaansprakelijkheid aanzienlijk, omdat een VvE niet afhankelijk is van wisselend of ongekeurd materieel van derden.

Vaste partners met de juiste verzekeringen

Team Vastgoedzorg werkt uitsluitend met vaste partners die op aannemingsbasis werken, niet met uitzendkrachten of losse uurkrachten. Elke partner beschikt over een eigen aansprakelijkheidsverzekering en levert werk met technisch advies en eigen verantwoordelijkheid. Daardoor is de keten sluitend: iedere schakel is verzekerd, en de VvE loopt niet het risico om voor andermans fouten op te draaien.

Men krijgt een eigen aanneemsom met technisch advies en verantwoordelijkheden. Dat is ook verplicht. We werken dus niet op uurbasis en niet met uitzendbureaus. Iedereen in de keten heeft zijn zaken op orde, want anders verschuift het risico naar de opdrachtgever.

Geen verkoopargument, wel een plicht om te benoemen

Veiligheid en aansprakelijkheid zijn geen onderwerpen waarmee een onderhoudspartij zich graag profileert. Toch is het belangrijk dat VvE’s hier bewust van zijn. Veel eigenaren weten niet dat zij verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor onveilig werk. Team Vastgoedzorg ziet het als zijn rol om dat helder te maken, zodat een VvE een onderbouwde keuze kan maken in plaats van uitsluitend op prijs te beslissen.

Zekerheid voor de VvE als uitgangspunt

Voor een VvE draait het uiteindelijk om voorspelbaarheid en zekerheid. Door te werken met gekeurd materieel, vaste verzekerde partners en gespecificeerde offertes met technisch advies weten bestuur en bewoners precies waar zij aan toe zijn. Zo blijft het onderhoud niet alleen kwalitatief op niveau, maar wordt ook het juridische en financiële risico beheersbaar. Team Vastgoedzorg brengt vakmanschap en verantwoordelijkheid samen in een werkwijze die de VvE beschermt in plaats van blootstelt.